量跌价难涨 7月楼市进入“减速”通道

在经历了连续多月的“高速奔跑”后，房地产市场终于出现“减速”迹象。

国家统计局于8月16日发布了7月房地产市场相关数据，其中有两项指标的变化值得关注。今年7月，70个大中城市房价环比涨幅继续收窄。其中，一二三线城市房价全部收窄，还是今年以来首次出现。7月单月，全国商品房销售面积和销售金额双双同比下降，同样也是今年首次出现。

这种情况表明，经过调控政策持续不断的施压，房地产市场的量价走势均在趋于温和。

一些机构认为，这可能成为今年楼市的重要转折点。由于楼市调控政策已在土地、金融等供给端全面发力，调控范围也延伸至二手房、租赁、城市更新、物业管理等全部链条。预计下半年，市场热度有望进一步回落，房价也难以维持明显上涨。

单月交易量年内首次下降

国家统计局发布的数据显示，1-7月份，全国商品房销售面积101648万平方米，同比增长21.5%；商品房销售额106430亿元，增长30.7%。

今年以来，信贷政策一度宽松，加之部分区域的新房和二手房价格出现“倒挂”，刺激了需求大量释放，也令楼市一直保持高位运行。其中，3月至6月的月度成交规模始终高于上年同期，并使得今年的楼市交易量继续维持在历史同期最高水平。

中原地产首席分析师张大伟指出，由于疫情等各种原因，居民海外投资锐减，资金回流，进一步加剧了市场的升温。

但到7月，这种势头开始得到遏制。7月单月，全国商品房销售面积13013万平方米，比6月下降41.5%之多；与去年同期相比，也有7%的降幅，7月的商品房销售额也低于去年同期。这也是该指标今年以来的首次下降。

在交易量出现下滑的同时，房价涨势也在收窄。在国家统计局监测的70个大中城市中，房价上涨城市数量减少、房价下跌城市数量增多，是近两个月来的显著特点。其中，7月有16个城市的新房价格环比下降、26个城市的二手房价格环比下降，数量均为年内最多。

分城市能级来看，一二三线城市新房和二手房价格环比涨幅均出现回落，其中，一线城市回落幅度最大。

与去年同期相比，这些城市的房价涨幅也以持平和回落为主。

楼市在7月出现“量跌价稳”的变化，主要源于信贷政策的收紧，以及需求端政策的“打补丁”。贝壳研究院首席分析师许小乐向21世纪经济报道记者表示：一方面，房地产贷款集中度管理下，上调房贷利率、延长放款周期的银行增多；另一方面，上海、杭州等一二线城市收紧调控，在房屋赠与、落户买房、限售等方面补漏洞。金融收紧与行政调控下，供需两端预期均受到影响，购房者入市更理性、谨慎，房价上涨预期减弱。

其中，二手房价格的调整幅度超过新房，在一定程度上化解了价格倒挂带来的恐慌。7月，上海执行二手房挂牌价核验，西安、绍兴、无锡等城市出台二手房指导价，成都公布第二批二手房指导价小区……这些政策都有利于二手房价格的平稳。

此外值得注意的是，住建部于7月29日约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州等5个城市，并将其纳入房地产市场监测重点城市名单，说明“调控向三四线城市渗透”。

调控定力不变

实际上，7月的“量跌价稳”，也是上半年以来各项楼市调控政策作用叠加的效果。根据中原地产的统计，今年1-7月，各级监管部门共出台房地产调控政策352次，平均每天就有超过一项调控政策出台。

这些政策的力度和范围都属空前。在调控手段上，监管层借助限购、限贷等措施对需求端进行抑制的同时，加大了土地、金融等供给侧的改革；在调控范围上，从传统的房地产开发投资领域，逐渐延伸到二手房、租赁、城市更新，乃至物业管理等各个链条。

根据官方数据，除量和价的变化外，多项房地产指标出现下行。7月单月的房地产开发投资额为12716亿元，环比下降28个百分点；今年1-7月，全国房屋新开工面积累计同比年内首次转负，单月新开工面积同比连续4个月下降；同期，房企拿地面积和土地款成交金额双双下降。

今年前7月，到位资金118970亿元，同比增长18.2%，增幅连续5个月下降。其中，与今年第一季度相比，定金及预收款、个人按揭贷款两项指标的增速分别下降48%、33%，说明信贷收紧的效果显著。

7月份，房地产开发景气指数为100.98，连续5个月下滑。

7月通常是经济政策的半年度总结和调整节点，房地产政策也往往在此时迎来强化或调整。

今年7月，出自监管层的楼市政策表态空前频繁。7月13日，住建部、发改委等八部委出台《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，对房地产市场秩序进行全面整治；7月22日，加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议召开，强调“房住不炒”“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）、不把房地产作为短期刺激经济的手段；7月30日，中央政治局会议召开，再度强调“房住不炒”“三稳”。

这些表态强化了政策的基本面。多数分析人士认为，调控政策目标不变，力度也不会出现松绑。今年三季度，市场大概率会延续降温的过程，交易量可能继续下挫。

许小乐认为，未来房价继续趋稳。一方面，“房住不炒”及稳地价、稳房价、稳预期的调控定力下，现有政策的调控效果将持续释放，出现市场波动的城市将快速通过新的调控手段进行平抑。另一方面，年内第二、三批集中供地的定价及竞价规则将进一步优化，利于平稳市场预期。此外下半年的新房市场供应季节性增加，重点城市供不应求矛盾缓解，也利于房价平稳。

“房地产市场经历了疫情后的高峰，逐渐开始‘退烧’，从市场走势看，2021年房地产市场将逐渐平稳。”张大伟说。