長和系の土地売買経：「買いだめ」から「買い占め」から「買い占め」まで

20年以上もの間、中国の都市化プロセスのボーナスを享受してきた長和系だが、しばしば「買いだめ」の騒動に陥っている。

9月23日、「ハチソン・ワンポア不動産（成都）有限公司の融資、ローンと重大な再編を禁止する旨の手紙」という文書が一般に伝えられました。文書では、ハチソン・ワンポアの成都会社が土地を覆い、ディスクを覆う不良行為があったため、地域の不動産市場の安定発展に深刻な影響を与え、高新区内の金融機関が同社に新規融資、ローンを提供することを禁止しました。会社の重大な資産再編への協力を禁止する。

当日の夜、成都高新区財政金融局は公式サイトで確認し、関連部門に協力して複数の関連ディスクの販売惜売項目を調査しています。その中にはかつて所属していた黄旗下の「南城都匯」プロジェクトが含まれています。

「南城都匯」プロジェクトは2004年にハチソン・ワンポアの不動産から獲得しましたが、まだ開発されていません。今年7月、ハチソン・ワンポアはプロジェクトを禹洲グループに譲渡しました。

長江実業は対応の中で関係を極力否定していますが、プロジェクトが16年にわたって開発されなかった現実を考えると、ハチソン・ワンポアは依然として「買いだめして皿を押さえる」という容疑を逃れられないため、多くの成都現地の業界関係者もこの「罰金伝票」を認めています。

ハチソン・ワンポアの不動産は李嘉誠の傘下の「長和系」商業帝国に属しています。前世纪90年代には、長江実業、ハチソン・ワンポアの2社が主体となり、傘下の不动产业务を内陆に拡大しました。

20年余りの間、長和系は中国の都市化プロセスの各種配当金を享受していますが、予想される発展成果を上げることができませんでした。逆に、会社の傘下のプロジェクトはしばしば「買いだめ、隠し」で露出と処罰を受ける。

ここ数年、長和系は続々と複数の不動産プロジェクトを投げ売りしています。大環境の影響を除いて、会社の発展過程を整理するのは難しくないです。その策略とモデルは今の市場の風向きと一致しないようです。

時間の「友達」

外界では、長和が「蓋をして、土地を買いだめする」という言い方を指していますが、全く理由がないわけではありません。早い年間に会社の内陸での発展は「長い周期」で有名です。

1994年、ハチソン・ワンポアは広州で黄砂の地塊を取って、つまり後から来る“逸翠湾”プロジェクト、建築面積の24.18万平方メートル。2002年にハチソン・ワンポアが初めて公開した。「黄砂プロジェクトは最終的な着工準備段階に入った。住宅部分は2003年下半期に正式に発売される予定で、2004年中にビルを引き渡し、デパート部分は2003年末にテナント募集を開始する。」

しかし、2005年11月になって、プロジェクトはやっと着工しました。プロジェクトは2009年に最終的に完成しました。

2005年9月、ハチソン・ワンポアは広東増城で4つの住宅地を取得し、合計の敷地面積は203万平方メートルに達した。しかし、さまざまな要因の影響で、2011年になって、プロジェクトがスタートしました。2014年にプロジェクトが初めてオープンしました。まだプロジェクトは開発されていません。

長和系は北京での開拓にも似たような「套路」があります。長江実業は1997年に正式に北京順義区薛大人庄村地塊の開発権を獲得し、初めて北京に進出しました。しかし、2008年の下半期になって、誉天下プロジェクトの第一号がようやく市に入り始めました。2018年、誉天下プロジェクトはついに全部開発されました。現在、プロジェクトの一部はまだ販売されています。

この波長周期操作によって，長実はかなりの「価格配当」を得た。20年来、誉天下プロジェクトのある地域の住宅価格は、最初の2000元/平方メートルから、今までは60000元/平方メートルを超えました。

ハチソン・ワンポアは2001年に北京市場に進出しました。その年、ハチソン・ワンポアは7億元で北京の姚の郷里の土地を持って、つまり後から来る“逸翠園”プロジェクト、約束の竣工時間は2006年10月31日です。しかし、プロジェクトが本格的に着工したのは2005年6月です。

2005年11月に、逸翠園プロジェクトは第一期に予約許可証を獲得しました。平均価格は9000元/平方メートルです。6年後の2011年までに、プロジェクトの第二期はやっと販売許可証を獲得しました。この時の取引の平均価格はすでに28000元/平方メートルまで値上がりしました。2013年、このプロジェクトは最終的に建設が完了しました。

公開情報によると、2019年5月までに、長和系は大陸21の都市で56のオフィスビル、住宅、デパート、ホテルなどの不動産プロジェクトを持っています。北京、広州を除いて、上海、成都、重慶、大連、東莞、珠海、中山、恵州などの多くの地域のプロジェクトが「買いだめ地」として掲載されています。期限は5年から10年以上もかかります。いくつかのプロジェクトは持っている時間が早いですが、まだ完成していません。

一部のプロジェクトのボリュームが大きいという現実がありますが、ややもすれば十数年の開発サイクルは、やはり長和系に「買いだめ」の疑いが持たれています。会社の公開態度から見ると、一部のプロジェクトの開発サイクルが長すぎて、計画調整、政府監査、土地紛争などのコントロールできない要素が存在します。しかし、全体としては、自分の原因がまだ多いです。

北京のあるベテラン不動産従事者は21世紀の経済報道記者に対し、長和系は一番早く内陸に入った香港の不動産メーカーの一人で、開発経験が豊富で、また「第一富」李嘉誠の「光輪」が加わったので、早くも地方政府の愛顧を受けています。2010年までは、長和系は低価格で土地を取得しがちであり、開発期間においては、通常何度も猶予が与えられます。

彼は、これは香港系の不動産企業が長年にわたって普遍的に享受してきた「特権」であり、一度は大陸部の不動産業者に非常に羨望されたことがあると述べました。当時は中国の不動産市場が急速に発展しており、土地の切り上げだけで数倍から数十倍の収益が得られました。

実は、このようなやり方は当時すでに非常によく見られました。2009年、SOHO中国代表取締役の潘石屹氏はCCTVの取材に対し、「中国には不動産開発業者がいます。これまで家を建てたことがないのです。土地を捨てるのです。」彼はこの部分の開発業者は業界の3分の1を占めていると考えています。

しばしば「立ち線」の長さと系

長和系の舵取りとして、李嘉誠さんは何回も会社の「買いだめ」の存在を否定しました。2014年7月、外界の圧力に迫られ、李嘉誠氏は「長実と黄の内陸部の土地プロジェクトは土地の買いだめ状況がなく、土地を買いだめする意図もなく、一日も早く発展と販売プロジェクトを完成させ、資金を回収して再発展させることを望んでいる」と応じた。

しかし、関連規定に従って、わが国は遊休地に対して明確な規定があります。

自然資源部（時は「国土資源部」という）が1999年に発行した「休眠土地処分弁法」によると、土地契約が発効してから一年が経っても建設が開始されていない場合、建設面積が1/3未満（または総投資額が25%未満）であるが、休業期間が1年を超えた場合は、いずれも休眠地とみなされる。

この文書では、「1年以上放置していた土地に対しては、土地使用権の譲渡金の20%以下の土地遊休料が課され、2年以上未着工で開発された場合は、無償で土地使用権が回収される」と規定しています。

2008年1月、国務院は「国務院の節約集約用地促進に関する通知」を発布し、土地の遊休期間が2年以上に達し、法により無償で回収すべきものと再確認し、断固として無償で回収する。

しかし、執行の一環があまり厳しくないため、2009年と2010年には遊休地の問題が深刻になりました。このために、2010年3月から7月にかけて、国土資源部は全国範囲で不動産用地の特定項目の整備作業を集中的に展開し、調査所を集中的に整理し、建設用地の買い占め地の開拓、法律法規の違反、休眠地の建設などの顕著な問題を解決する。国土資源省は、各地で10月末までにほぼ調査を完了するよう求めています。

2012年に改正された「遊休地処分法」が施行され、遊休地処分の制度化が本格化したことを意味します。

その間、長和系傘下の一部の項目がしばしば「立ち線」で露出された。

2007年、東莞国土資源局は「海逸豪庭プロジェクトの遊休地が最も多く、95ヶ月に達する」という理由で、長江実業傘下の東莞冠亜環崗湖商住区建設有限公司に対して7915万元の土地遊休費の罰金を科しました。これも当時の最大の土地の遊休罰則です。

聞くところによると、「渉事」の海逸豪庭プロジェクトは東莞厚街鎮に位置し、敷地面積は3600万平方メートルであるが、1990年代に開発されてから2007年にかけて、落成面積はまだ1%にも満たない。

2010年の初めに、上海の330の「決して未使用」の土地を公開しました。その中に長江実業傘下の馬橋住宅プロジェクトが含まれています。

2010年8月、一部のメディアは1457の休眠土地のブラックリストを公開しました。このリストは当時の銀監会がリスクの調査に使っていたということです。長和系は全部で二つの土地があります。ハチソン・ワンポア傘下の北京逸翠園2 H 1、2 H 2の地塊と広東珠海にある住宅地の一つです。

現金化と「オフライン」

遊休地のブームを厳しく調べた結果、長和が内陸部に結ぶ発展戦略が調整された。2013年から、長和系はあまり公開市場で土地を取っていません。逆に、会社は傘下の不動産プロジェクトを販売し始めた。

2013年だけで、広州西城都荟広場と上海東方汇経センターを販売することによって、長さと学部共に二十億香港元の資金を回収します。2014年、長和系は相次いで南京国際金融中心ビル、長円グループ株式、北京営科センター、重慶大都会、上海盛邦国際ビルなどのプロジェクトを譲渡しました。

この調整は大陸部の市場環境の変化と関係があります。上海易居研究院智庫中心総監は21世紀の経済報道記者に対し、長和系の基本戦略は「低進高投げ」だったが、2013年以降、内陸部の土地市場の競争が激しく、地価は絶えず上昇し、住宅価格は厳しいコントロールの下で、上昇力がないと述べた。

その前に、長和系はずっと内陸の不動産市場に興味を持っています。2010年の初めに、李嘉誠は長江実業の土地準備は今後5～6年の間で十分だと公言しました。平均コストが低いため、負債が低く、予備資金が十分あるので、500億香港元以上の投資が可能です。

「長和系」の持地コストはどれぐらいですか？ハチソン・ワンポア2012年年報によると、当時の土地備蓄は約1022万平方メートルで、大部分は長江実業と共同で保有することで、内陸部の平均土地コストは1980元/平方メートルであった。その中で、ハチソン・ワンポアは2012年12月に獲得した武漢市蔡甸区の土地の一つで、床の価格は1502元/平方メートルだけです。

比較として、当時の業界トップの万科は、2012年の平均土地取得コストは約2790元／平方メートルだった。

内陸部の不動産コントロールは絶えず増量されており、長和系にも圧力を感じさせている。ハチソン・ワンポアは2012年の年報で、「政府が住宅価格の上昇を抑える措置は2012年に引き続き市場の情緒に不利な影響を及ぼす」と述べました。2014年、ハチソン・ワンポアは引き続き流動性の緊張が高まっているため、数ある内陸都市で「激しい割引戦が続いている」と述べました。これを受けて、2014年と黄の不動産業務収入は3割以上減少しました。

2015年、李嘉誠は傘下の長和系帝国を再編し、長実と黄の非不動産業務を揚子江と記実業有限公司に合併し、上場会社の長江実業不動産有限公司に合併した。

両社の業務交差の弊害を減らし、集中力を高める狙いだ。しかし、調整後、会社の内陸市場開拓はまだ力がないです。

不完全な統計によると、2013年以来、中国大陸と香港の不動産を何度も販売しています。現金のセット額は1150億香港元を超えています。

それと同時に、長和系には「土地を買いだめし、覆い隠す」という非難がずっと存在しています。2019年10月、長江実業は大連市西岡区のブラック嘴プロジェクトを中国に売却し、40億元を超える価格で販売しました。2011年にこのプロジェクトを取得しましたが、8年間まだ開発されていません。19億元の持地価格で計算したところ、今回の売却益は100%を超えた。

最近成都高新区に処罰されたのと黄成都市会社は2004年に南城都匯項目を安値で購入しました。今年7月、黄さんとプロジェクトを禹洲グループに譲渡しました。その間16年間の「買いだめ地」を経て、まだ開発が完了していません。

厳しい躍進は、大きなロジックから見れば、長期と系近年頻繁に資産を移転し、「アジア太平洋、カナダヨーロッパを削減する」という資産運営脈絡を持っていると指摘しています。しかし、不動産開発の観点から、長和系の開発モデルは現在の内陸部の不動産市場にはもう適合していません。

彼は大陸部の不動産市場の「黄金時代」が終わるにつれて、不動産の長期効果的な仕組みの建立と運行によって、不動産の周期は徐々に「アイロンがけ」され、地価と住宅価格が再び大幅に下がることは難しいと述べました。不動産企業にとっては、長期的な保有によって、資産の切り上げ収益を得るパターンはもう通用しません。逆に、比較的堅実な高回転により資金の効率を高め、企業の発展に適しています。

しかし、「高回転」はこれまでの長和系の強みではないようです。多くの回答者は、開発運営戦略を調整しないと、長和系の「オフライン」は避けられないと考えている。

2020年までに、総和系は開発可能な土地の備蓄量が約1000万平方メートルあり、そのうち90%は中国大陸に位置しています。2015年と比較して、長和系の土地備蓄の総規模と内陸の地蔵の規模は共に約26%減少した。